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住宅瑕疵担保履行法ってなんぞ?
昨日、今年本格的に施行される『住宅瑕疵担保履行法』の講習に行ってきました。
ken様祭の最中ですが我は我。

これは2005年に起こった耐震偽造問題が発端です。
今年の10月以降に受け渡しされる全ての新築住宅物件が対照となります。
そういう予定のある方はちょっと知っておかれたほうがいいと思います。

まったく、姉●さんのお陰で建築基準法が改正になったり、次々と新しい法律が制定されたりで、そのたびに講習やらなんやらで時間を大幅に取られるんですよねー。

で、これがどういうものかというと、
『耐震偽装問題を機に住宅の買い主を保護するため、すべての新築住宅の売り主や請負人に保証金または供託または、保険への加入を(資金確保措置)を強制的に義務づける』
というものです。
なんとH19年の5月には制定されていたんですよ!
知ってました? そんな前に制定されていたこと、私は全然知りませんでした(ヲイ)
強制的に義務づけられることなのに。

それでは具体的にどんな内容なんでしょうか?
あまり詳しく説明すると長ったらしいことになるのでさらりといきましょう。

これは、今年の10月以降に引渡しを受ける住宅は、万一瑕疵工事が発生した場合にはキチンと補修工事が出来るよう担保が義務付けられるというものです。

瑕疵(かし)というのは、キズとか欠陥のことです。
簡単に言うと、10月1日以降に引き渡しを受ける新築住宅(これは戸建・マンション・賃貸も含まれます)には、引き渡し後に瑕疵が発生した場合、売主がその住宅に対して修理ができるよう保険を掛けておきましょうということです。

当然、今でも住宅性能に対しての担保は義務付けられています。構造部分に重大な瑕疵が見つかった場合には、それを直す義務があります。(完成後10年と言う期間付、新法は引き渡し後10年です)

でもヒュー●ーのように工事した会社が倒産したら、お施主さんは自費で直さなければいけません。耐震偽装事件の時にはこの問題がクローズアップされました。瑕疵の修復を請け負うべき者が、倒産という形で責任を免れたのです。
結果、マンションを購入した人が自費で修理するために、二重ローンを組まなくてはならなくなりました。きちんと施工されていさえすれば払わなくても済むお金を、この先何十年も払っていかなければならないのです。
なんとも馬鹿馬鹿しい、腹の立つ話です。

つまりこの『住宅瑕疵担保履行法』というのは、建設会社や不動産会社が、住宅引渡し後に万一倒産などしても、その後に見つかった瑕疵を修繕するための費用を、供託(供託については割愛します)や保険を掛けることで担保しようというものです。
よって保険を掛けなければならない対象者は本来売主なわけですが、申し出は消費者でもできることになっています。

あくまでも消費者保護を前面に打ちだした法律。
保険の対象者は建設業者や宅建業者。

じゃ、消費者は直接には関係ないじゃないかと思われると思いますが、実はそうでもないんです。

この保険、国土交通大臣から指定された保険法人と契約を締結します。
現在5社しかありません。
保険料は各社で異なります
工事着工前に保険の加入が必要です。
対象となる瑕疵責任の範囲は、構造耐力の主要部分と雨水の浸入を防止する部分だけです。
保険に入らなければ着工はできません。保険契約成立は、工事期間に行われる数度(大体2回)の現場検査をクリアし、竣工してからで、引き渡しはその後になります。
保険金は掛け捨てです。10年間何もなくても保険はかえってきません。

なんかよく分かんないけど、やっぱり消費者にはそんなに関係ないんじゃ?

いえいえ。

この保険、実はココ最近の建築業界の不況を考慮して
保険の加入または保証金の供託に要する費用を住宅価格に転嫁することができるのです。
実際には個別の契約時に任されることになるのですが、これってつまり消費者が支払うってことですよね?

こうなると保険会社の選択も業者任せでいいんでしょうかね。
しかし、手続きはなかなか面倒なんです。
大手企業やハウスメーカーならいいですが、個人事業(例えば町の大工さん)なんか大変だろうなと思います。

不慣れな手続きや法律の内容に保険法人の言いなりになるでしょうねぇ。
工事中の検査、これ保険法人がするんですよ。
5社しかない保険法人が。
工事検査、混雑するでしょうねぇ。
工事検査が遅れれると言うことは工期が遅れると言うことです。
工期が遅れると言うことは、それだけ費用もかさみ、消費者の負担になるということです。

設計者側は保険加入に必要な図面を引かなければならなくなるわけですが、もちろんその条件に見合う設計をすることは当然なんですが、(というか、普通に引いていればこんな保険がなくたって普通に安心して住める住宅が出来上がるんですよっ)これにより保険法人の立場ってどうなるんでしょう?

保険法人が認める図面を引く → 納期・契約履行の早道 = 経費の軽減 → 設計の画一化(特にハウスメーカー)という図式が簡単に目に浮かびます。

ただでさえ箱を載せた積み木みたいな、どれも同じ間取りで外から見てもどこにどの部屋があるかまる分かりでそれはその隣りの家も、その隣りの家も全く同じというのに。

こだわりの注文住宅という宣伝文句をよく見ますが、その注文はあらかじめ決められたメーカー指定の中だけのものです。
以前、仕方なくメーカー発注で設計だけ施主の希望というものがあったんですが、「なぜこの図面でできないの?」ということが多かったですね。
そのメーカーの規格でしか家が建てれないんですよ。
図面から起こして造る工程をすでにしてあるものじゃないと使えないんです。
その家だけに造るものはないんですよね。

自由設計なんて嘘ですね。
あれは、「我が社の規格内で自由に選んで下さい」という意味です。

「こだわり」って、特別なことではないと思うんですよ。
それでも、こだわりの注文住宅が着工ひと月弱で建つわけはないんです。

つまらないなぁと思うんです。
家を建てる必死さというのを、家を買ってお金を払う必死さと思っているんじゃないかと思うんですよ。
もちろん、一生懸命働いた自分のお金で根城を築くということは凄いことです。
生半可なことじゃありません、これぞ人生です。
でも、それなら、

「この柱はどこどこの山の木で樹齢何年、何メートルというものだったから大黒柱に相応しい」

なんて思いながら建てたほうが面白いと思うんですよね。
それだけでその柱になった木が山でどんなふうに植わっていたのか想像できます。
どれだけの人の手が加わってその姿になったのかが見えてくると思うんです。

そうすれば、その木で中途半端な建物なんか建てられないことが分かるんじゃないか。
子供が柱を蹴ったり、壁を蹴ったりすることを真剣に叱ることができるんじゃないか。

私は京都にいるときに懇意にしていた左官屋さんがいて、その方から土壁の成分や作り方を研究してこまかに書きつづったノートを貸していただいたことがあるんです。
ダメもとで写してもいいかと聞いたら、「かまへん」とゆうてくれたんですよ。
ここで左官について話し始めると夜が明けるのでやめますが、ノートを写させていただいて驚きの連続でした。
はじめからコピーなんてするもんじゃないとは思ってはいましたが、「写してもいいか」と聞いた自分が恥ずかしくなりましたね。
それでもしっかり写したんですが(笑)
あまりにも恐れ多くなり、正座して万年筆で清書しなおしました。

でね、そういうことも知っていたら、壁や床に書いても消えるクレヨンなんて思いつくはずないんです。
ましてやそれを買うなんて。
壁や床に落書きなんてしないのが本当でしょ。
それをしたら叱るのが当たり前、叱られるのが当たり前なんです。

重文に落書きなんかする人は叱られてこなかった人なんでしょうねぇ。
それこそ、味気のない人生です。


話がズレ始めました。
話を戻して、まぁ、この『住宅瑕疵担保履行法』、あくまでも消費者保護の立場でつくられたものなので、これからいろんな混乱はあるかと思いますが、良い方向へ行ってくれればと思います。

しかし、10年後仮に使われなかった保険金は誰の懐へ行くんでしょうか?
国の財源になるんでしょうか?

え? 10年経ってから表面化した瑕疵はどうなるのか?
もはやそれは瑕疵とは認められないんでしょうね。
「10年経ってますからね、そろそろメンテナンス時期ですよ」と言われると思います。


いつも拍手ありがとうございます。


お返事

>こうやんさん

「Fはパス」トークの時でしたかー(笑)
お役に立てれて良かったです。



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【2009/03/11 00:15 】 | 日々 | コメント(6) | トラックバック(0) |
<<間に合ったーーー!! | ホーム | kenちゃんアメスタ文字起こしって、ピカですね。>>
コメント
神よ
今朝、今日の日記は勉強になるなあって思って読んでたんだけど

さらに素晴らしい教えをメールしてくださり、ありがとうございます

余りにもフライングなネットショップも凄い

凄すぎてまだ信じられません
【2009/03/11 20:33】| URL | シスターM #NL852uQM[ 編集] |
うーん・・・
とても興味深く読みました。

この制定が実行されて、
実際に消費者保護となる事があるのかどうかに疑問が残りますね。

建て前上、とても良い法律じゃないかと思ってしまいますが、
事実上消費者主体に機能するかは別問題であって、
それを踏まえた上での法令ではないかとかんぐってしまいます。

一番の問題は「瑕疵」の定義でしょう。
補償されるべき瑕疵だと誰が決定するかですよね(;´Д`A ```

それと、売主にあたる会社が経営が逼迫しているけれど
倒産していない場合はこの法令はきっと当てはまらないんですよね。

保険会社が儲かるだけの気がしますね~~
【2009/03/11 20:41】| URL | kazue #7DX8b6u2[ 編集] |
シスターM
こんな素敵なお話、フライングせずにご本人から聞きたかった様な気もする。

講習会、お疲れなおじさまたちが講習始まる前から爆睡してました。
始まったら起きるかな?と思っていたんだけど、起きなかったよ(笑)
【2009/03/12 23:21】| URL | 栄 #-[ 編集] |

私は栄さんからのフライングだったから、ハッピイ感満載だったよ
願わくばこれから出される彼のコメントが今回の選曲理由みたいに

んー、メジャーなところで誰もが知ってる曲で、この曲が流れた時に、あっ、これ聞いたことがあるって関心もたれる曲を選ぼうと思って、
キャッチーでかっこいいじゃんて思われるのにしようと思った。俺って計算できる人だから

というんじゃなくて

単純に好きな曲選びました

っていうのであってほしいな

【2009/03/12 23:37】| URL | シスター松 #NL852uQM[ 編集] |
kazueさん
瑕疵だと決めるのは保険法人だと思いますが、保険金を支払うのに倒産「等」保障に窮する場合とありますので、瑕疵が認められれば保険法人から支払われるのだと思います。

消費者保護の立場からすればよい法律だと思うのですが、
問題が出てきたときに迅速に対応できるかですよね。
対応できずに契約まで至らなかったら、結局引き渡しができずモノだけ出来上がるなんてこともあるかもしれません。
紛争が起こった時には、「指定住宅紛争処理機関」という弁護士会が間に立ってくれるらしいのですがね。

心配なのは、結局検査がお座なりになってしまわないか、検査を通すために建築が画一化されないかということです。

せっかくなんですからいい方向に向いてくれたらいいですよね。
【2009/03/12 23:42】| URL | 栄 #-[ 編集] |
お邪魔しました(^^)
こんばんわ。(*^_^*)
今は娘とブログをのぞいています(^^)
時間があるときに、またゆっくり寄らせていただきます。
ブログ応援してます(^_^)/
それでは。失礼します。
【2009/03/19 19:18】| URL | ★KEEP BLUE★ #-[ 編集] |
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